Prof. Vittorio Italia
SOMMARIO: 1. Premessa – 2. Se la modifica delle modalità delle videoconferenze condominiali poteva essere contenuta nelle norme di attuazione del Codice civile, o se doveva esse stabilita in una norma del Codice civile. – 3, Esame dell’ inciso: “ anche ove non espressamente stabilite dal regolamento condominiale (…) – 4. Esame dell’ inciso: “(…) previo consenso della maggioranza dei condomini” – 4.1. Esame del termine: “previo”- 4.2. Esame dei soggetti che possono farsi promotori per questo consenso – 4.3. Esame delle modalità e delle forme di questa attività di promozione del consenso – 4.4. Esame dell’ inciso: (…) consenso della maggioranza dei condomini” – 4.5. Esame delle forme di partecipazione all’ assemblea in videoconferenza – 5. Problemi relativi al verbale dell’ assemblea condominiale in videoconferenza – 6. Esame dell’ inciso: (…) In tal caso il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal Presidente (…) – . 7. Esame dell’inciso: “(…) è trasmesso all’ Amministratore ed ai condomini con le medesime modalità previste per la convocazione”.
1.Premessa.
E’ stata approvata un’ importante modifica alla disciplina delle assemblee di condominio, e la legge di conversione n. 159/2020 del decreto legge 7 ottobre 2020, n. 125 ha modificato il comma 6 dell’ articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Questo comma 6 ora stabilisce:
“Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previso consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’ assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’ amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
Questa modifica fa sorgere alcuni problemi di legittimità e di carattere pratico.
2.Se le modifiche alle modalità delle videoconferenze potevano essere stabilite nelle norme di attuazione del Codice civile,o dovevano essere stabilite in una norma del Codice civile.
Il primo problema riguarda la legittimità di questa nuova disciplina contenuta nelle norme di attuazione del Codice civile, e non in una norma del Codice civile.
Si ritiene che questa nuova disciplina sia legittima.
Infatti, le norme di attuazione sono delle regole normative che attuano, prevedono disposizioni secondarie o di dettaglio di ciò di cui è già stato stabilito nelle norme. Nel caso di specie, la nuove regole non riguardano la disciplina generale del condominio, o delle assemblee di condominio, ma le modalità dello svolgimento delle assemblee, nelle particolari situazioni sanitarie determinate dal Covid – 19.
La videoconferenza è una modalità dello svolgimento dell’ assemblea, riguarda aspetti formali di questo svolgimento, e può quindi essere disciplinata da una norma di attuazione.
- Esame dell’ inciso: “ Anche ove non espressamente stabiliti dal regolamento condominiale (…)”.
Questo inciso, a parte la ridondanza grammaticale di due avverbi ( Anche ove) prevede l’ ipotesi che il regolamento condominiale non preveda espressamente (e quindi esplicitamente, a chiare lettere) la possibilità della video conferenza.
Il problema pratico che può eventualmente sorgere riguarda l’ ipotesi che vi sia già, nel condominio, un regolamento condominiale che preveda l’ ipotesi della videoconferenza delle adunanze dell’assemblea, ma che esso contenga regole diverse da quelle stabilite nella nuova norma.
In questo caso le disposizioni della nuova norma sostituiscono le diverse disposizioni del precedente regolamento condominiale.
- Esame delle inciso “(…) previo consenso della maggioranza dei condomini”
Questo inciso fa sorgere vari problemi.
4.1. Esame del termine “previo”.
Innanzitutto, vi deve essere un consenso previo, cioè preventivo, della
maggioranza dei condomini.
In conseguenza, i condomini devono dare la loro approvazione prima che si svolga l’ assemblea, e non sarebbe perciò legittima un’ approvazione successiva, o qualche forma di convalida o di sanatoria.
4.2. Esame del soggetto che può farsi promotore per questo consenso.
Sorge il problema del soggetto che è legittimato a proporre ai condomini di esprimere il consenso a che l’ assemblea condominiale si svolga in video conferenza.
La risposta è che questi deve essere un soggetto che è in rapporto funzionale con il condominio, cioè in un rapporto di attività in favore del condominio, e quindi esso può essere:
- a) l’ Amministratore;
- b) uno ( o più) Consiglieri;
- c) uno ( o più) condomini proprietari.
- d) uno o più condomini locatari ( ma questi ultimi, come si vedrà, solo per la proposta, e non per la deliberazione in videoconferenza).
Ciascuno di questi soggetti potrebbe delegare un altro soggetto ( ad es. un avvocato, un amico, un parente) ma deve trattarsi di una delega specificamente rivolta a questa proposta, e la delega deve essere preventiva, e non successiva).
4.3. Esame delle modalità e delle forme di questa attività di promozione del consenso.
Si domanda:
in che modo e con quali forme deve essere svolta questa promozione rivolta ad attivare il consenso?
Si risponde che questa promozione deve essere espressa per iscritto, e deve essere scritta la richiesta del consenso. Anche la comunicazione deve essere effettuata per iscritto.
Tutto ciò ha lo scopo di rendere sicura e certa la richiesta, e la certezza della comunicazione della stessa ai destinatari.
Ciò può quindi avvenire con una e-mail rivolta ai condomini, oppure ( nell’ ipotesi che i condomini non dispongano di un computer) mediante comunicazione scritta cartacea firmata e collocata nella casella postale dei condomini , oppure – soluzione preferibile – con un avviso ( firmato, collocato in un luogo conosciuto ed accessibile del condominio ( ad es. bacheca collocata nell’ atrio, o in una posizione visibile dell’ atrio)
Non sarebbe sufficiente una comunicazione orale tra condomini, o una segnalazione comunicata oralmente al Custode, affinché la comunichi a sua volta, sempre oralmente, ai condomini.
Per evitare problemi e contrasti sulla ricezione, si suggerisce che – oltre alla comunicazione per e-mail, o per posta cartacea interna – sia predisposto un avviso ai condomini, firmato e collocato per alcuni giorni nell’ atrio del condominio, con l’ indicazione di un termine per dare il consenso che deve essere anch’ esso scritto.
4.4. Esame dell’ inciso “consenso della maggioranza dei condomini”
Questo è un punto importante.
La norma prevede la maggioranza dei “condomini”, e quindi non dei “partecipanti all’ assemblea”.
E’ prevista la maggioranza ( e cioè il 51%) dei condomini) .
Sorge il problema se tale previsione riguardi soltanto – come è stato avanzato da qualche commentatore – l’ aspetto personale, (e quindi i condomini considerati singolarmente, come condomini che hanno dimostrato interesse rispetto a questo nuovo problema) o se riguardi la posizione giuridica dei condomini, e quindi di coloro che hanno il “ con – dominio”, il “dominio con “, e perciò la posizione giuridica dei condomini, ma in quanto posizione giuridica qualificata dal titolo e dai millesimi di proprietà.
Seguendo questo filo di pensieri, la maggioranza deve essere calcolata in base ai millesimi di proprietà.
Non fanno parte della maggioranza i locatari, a meno che non abbiano una delega ( nei termini indicati) da parte dei rispettivi proprietari.
4.5. Esame delle forme di partecipazione all’ assemblea in modalità di videoconferenza.
La norma qui considerata non ha preso in esame l’ assemblea in generale, ma le modalità dello svolgimento dell’assemblea che può avvenire in videoconferenza.
Alcuni di questi problemi sono stati considerati nell’ articolo di V. Italia pubblicato sul sito di Key editore, in Focus amministrativo e ad esso si fa rinvio.
- Problemi relativi al verbale dell’ assemblea condominiale in videoconferenza.
Anche i problemi del verbale dell’ assemblea condominiale in videoconferenza sono stati esaminati nell’ articolo citato nel precedente paragrafo 4.5., e ad esso si fa rinvio.
- Esame dell’ inciso:” (…) In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente (…)”.
La norma prevede alcune modalità della videoconferenza dell’ assemblea condominiale, ed è necessario – anche se non è esplicitamente previsto si segue la regola delle assemblee che si svolgono in tempi normali – che l’ assemblea in videoconferenza inizi con la nomina, da parte dei condomini convocati in videoconferenza, del Presidente.
E’ opportuno che in questa prima assemblea sia presente anche l’ Amministratore, che svolgerà le prime incombenze per questa assemblea ( ad es. controllo dei presenti in videoconferenza, conteggio dei millesimi, ecc.)
Nell’ ipotesi che vi siano due o più condomini che si propongono ( o che vengono proposti) alla Presidenza, è eletto chi ha la maggioranza dei voti.
Il Presidente nomina il Segretario, che provvede alla redazione del verbale.,
Il verbale non è sottoposto all’ approvazione dei condomini.
- Esame dell’ inciso: “(…) è trasmesso all’ amministratore e a tutti i condomini con le medesime finalità previste per la convocazione”.
La norma stabilisce l’ obbligo, del Presidente e del Segretario, di trasmettere il verbale all’ Amministratore.
Se quest’ ultimo, come si è suggerito, è presente all’ assemblea in videoconferenza, nel verbale si darà atto della presenza dell’ Amministratore, al quale sarà trasmessa copia firmata del verbale.
La norma prevede anche la trasmissione, da parte del Presidente e el Segretario, del verbale ai condomini.
La norma sembra indicare un obbligo del Presidente e del Segretario di inviare il verbale ai condomini, obbligo che sarebbe poco praticabile da parte del Presidente e del Segretario. Mentre appare più corretto e praticabile che sia l’ Amministratore a trasmettere, e quindi a far pervenire copia del verbale ai condomini, firmato dal Presidente ai condomini.
Si deve però rilevare che la norma non prevede l’ invio, ma la trasmissione, e quindi è legittimo, a giudizio di chi scrive, che il Presidente ed il Segretario provvedano, tramite l’ Amministratore, a trasmettere ed a far pervenire copia del verbale, firmato dal Presidente dell’ assemblea, a tutti i condomini, con le stesse formalità stabilite per le convocazioni.
